Bir arsanın imar durumunu sorduğunda karşına çoğu zaman bir pafta çıkar: renkli alanlar, kesik çizgiler, köşelerde küçük yazılar. Bu paftanın adı 1/1000 ölçekli uygulama imar planıdır ve arsanın üzerine ne yapılabileceğini asıl söyleyen belge budur. Bu yazıda 1/1000 planın 1/5000 nazım plandan farkını, planı nereden görebileceğini ve paftayı nasıl okuyacağını anlatıyoruz. Yazının sonunda da imar bilgisini, arsayı sanal drone videosuyla tanıtırken alıcıya nasıl birlikte sunabileceğine değiniyoruz.
İmar durumunu hangi kanallardan sorgulayacağını ayrıntılı merak ediyorsan önce imar durumu sorgulama yolları yazısına bakabilirsin. Burada sorgulamanın bir adım ötesine, planın kendisini okumaya odaklanıyoruz.
1/1000 uygulama planı ile 1/5000 nazım plan arasındaki fark
İmar planları kademeli çalışır. Üstte genel kararları veren plan, altta ise parsel ölçeğinde ayrıntıyı veren plan vardır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği bu iki planı şöyle tanımlar:
- Nazım imar planı: Arazinin genel kullanış biçimini, bölge tiplerini, nüfus yoğunluklarını, gelişme yönlerini ve ulaşım sistemini gösteren plandır. 1/5000 ölçekte hazırlanır; büyükşehir belediyelerinde 1/5000 ile 1/25.000 arasındaki ölçeklerde de yapılabilir.
- Uygulama imar planı: Nazım plana uygun olarak yapı adalarını, kullanımları, yapı nizamını, bina yüksekliğini, taban alanı katsayısını, emsali, yapı yaklaşma mesafelerini, yolları ve parkları ayrıntılı olarak gösteren plandır. 1/1000 ölçekte, kadastro durumu işlenmiş haritalar üzerinde hazırlanır.
Pratikteki farkı tek cümleyle özetlemek gerekirse: Nazım plan "bu bölge konut alanı olacak" der, uygulama planı "bu parsele ayrık nizamda, şu yükseklikte, yoldan şu kadar geri çekilerek bina yapılır" der.
Yönetmelikte önemli bir kural daha var: Nazım imar planları üzerinden ölçü alınarak uygulama yapılamaz. Yani elinde yalnızca 1/5000 plan varsa, o paftaya cetvel koyup "arsanın şu kısmı yola gidiyor" demek doğru değildir. Parsel ölçeğindeki kesin karar 1/1000 planda yer alır.
| Konu | 1/5000 nazım imar planı | 1/1000 uygulama imar planı |
|---|---|---|
| Amaç | Genel kullanım ve gelişme kararları | Parsel ölçeğinde yapılaşma kuralları |
| Gösterdiği | Bölgeler, yoğunluk, ana ulaşım | Yapı adası, yapı nizamı, emsal, çekme mesafesi, yol genişliği |
| Ruhsata esas mı? | Doğrudan değil | Evet, ruhsat bu plana göre düzenlenir |
| Ölçü alınabilir mi? | Hayır | Evet |
1/1000 ölçekli imar planı nereden görülür?
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'ne göre her ölçekteki plan, plan notları ve raporlarıyla birlikte alenidir; yani kamuya açıktır. Planı görmek için kullanabileceğin başlıca yollar şunlar:
Belediye imar müdürlüğü
Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğü planın asıl sahibidir. Belediyeye gidip ada ve parsel numarasını verdiğinde, planın o bölümünü ve plan notlarını görmek istediğini söyleyebilirsin. Yönetmelik, idarelerin planların kopyasını belirledikleri ücret karşılığında isteyenlere verebileceğini de söyler. Ücret ve süre belediyeye göre değiştiği için önceden sorman iyi olur.
Belediyelerin e-imar ve kent rehberi ekranları
Birçok belediye internet sitesinde e-imar ya da kent rehberi adıyla harita tabanlı bir ekran sunar. Bu ekranlarda parseli seçip üzerindeki plan fonksiyonunu ve yapılaşma koşullarını görebilirsin. Her belediyede yoktur ve gösterilen bilgi her zaman güncel olmayabilir; ön bilgi olarak kullanmak en doğrusudur.
e-Devlet'teki belediye hizmetleri
Bazı belediyeler imar ile ilgili sorgulama ve başvuru hizmetlerini e-Devlet üzerinden de verir. turkiye.gov.tr üzerinde belediyenin adıyla arama yapıp hangi hizmetlerin sunulduğuna bakabilirsin.
Bakanlığın e-Plan sistemi
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü'nün yürüttüğü e-Plan Otomasyon Sistemi içinde vatandaşa açık iki modül bulunuyor: askıdaki planları gösteren "Askıdaki Planlar" ve kesinleşmiş planları gösteren "Yürürlükteki Planlar". Yürürlükteki planlarda plan adı ve il-ilçe bilgisiyle arama yapılıp plan notu ile açıklama raporu görüntülenebiliyor. Askıdaki bir plana bu sistem üzerinden itiraz da edilebiliyor. Bir planın sisteme işlenmiş olması idarelerin veriyi iletmesine bağlı olduğundan, aradığın planı burada bulamazsan belediyeye başvur.
Hangi kanalı kullanırsan kullan, alım satım gibi resmi bir işte esas olan belediyeden alınan imar durumu belgesidir. Çevrimiçi ekranlar fikir verir, bağlayıcı değildir.
Plan paftasında lejant ve renkler nasıl okunur?
Paftayı açtığında ilk iş lejanta, yani gösterim açıklamasına bakmaktır. Planlar Bakanlıkça belirlenen standart gösterimlere göre çizilir; uygulama imar planları için yönetmeliğin ekinde ayrı bir gösterim listesi bulunur. Konut, ticaret, sanayi, park, eğitim alanı, yol gibi her kullanımın kendine ait bir rengi ya da taraması vardır.
Burada pratik bir öneri: Renkleri ezbere yorumlamaya çalışma. Aynı tona benzeyen iki renk farklı kullanımları gösterebilir, eski tarihli planlarda gösterimler farklı olabilir. Parselin üzerindeki rengi, paftanın kenarındaki lejantla tek tek eşleştir. Emin olamadığın bir taramayı belediyedeki görevliye sor.
Lejantta göreceğin başlıca öğeler şunlardır:
- Kullanım alanları: Parselin konut, ticaret, karma kullanım, sanayi, tarım ya da kamu kullanımına ayrılıp ayrılmadığı
- Çizgiler: Plan sınırı, yapı yaklaşma sınırı, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı
- Yazılar: Yapı nizamı, kat adedi ya da bina yüksekliği, emsal ve TAKS değerleri
Yapı adası, yapı nizamı ve yapılaşma yazıları
Plan paftasında yollarla çevrili her blok bir yapı adasıdır. Tapudaki ada numarasıyla plandaki yapı adası her zaman aynı olmayabilir; planın uygulanması için parselasyon yapılınca parseller yeniden şekillenebilir. Bu nedenle tapudaki ada-parsel ile plandaki konumu birlikte kontrol etmek gerekir.
Yapı adasının içinde genellikle kısa bir yazı görürsün. Bu yazı yapı nizamını ve yapılaşma hakkını özetler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği üç yapı nizamı tanımlar:
- Ayrık nizam: Bina hiçbir yanından komşu parseldeki binaya bitişik değildir.
- Bitişik nizam: Bina bir ya da birden fazla komşu binaya bitişiktir.
- Blok nizam: Cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği plan ya da yönetmelikle belirlenen bina kitlesidir.
Yapı adalarında bunlara ek olarak kat adedi ya da bina yüksekliği, emsal ve TAKS değerleri yazılır. Bu değerlerin ne anlama geldiğini ve nasıl hesaplandığını emsal ve TAKS nedir yazısında örnek hesapla anlattık. Kısaltmaların planına göre farklı yazılabileceğini unutma; her kısaltmanın karşılığını lejanttan doğrula.
Çekme mesafeleri ve yol genişliği
Plan paftasında parselin içinde, sınırdan biraz içeride çizilmiş bir hat görürsen bu genellikle yapı yaklaşma sınırıdır. Yönetmelik yapı yaklaşma mesafesini "yapının yola ve komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği mesafe" olarak tanımlar. Halk arasında buna çekme mesafesi denir.
Uygulama imar planında aksine bir hüküm yoksa Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 23. maddesine göre:
- Ön bahçe ve yola bakan bahçe mesafesi en az 5 metre,
- Yan bahçe mesafesi en az 3 metre,
- Arka bahçe mesafesi en az 3 metredir.
Dörtten fazla katlı binalarda yan ve arka bahçe mesafeleri, 4 katın üzerindeki her kat için 0,50 metre artar. Plan farklı bir mesafe gösteriyorsa plan esas alınır.
Yol genişliği ise paftada yolun içine ya da kenarına metre cinsinden yazılır. Bu değer iki açıdan önemlidir. Birincisi, parsel planda gösterilen yol genişliğine göre yola terk verebilir; bu da kullanılabilir alanı küçültür. İkincisi, yönetmelik yola cephesi olmayan parsellere kural olarak yapı ruhsatı düzenlenemeyeceğini söyler. Plandaki yolun arazide henüz açılmamış olması da mümkündür; paftadaki yol ile sahadaki yolu karıştırma.
Plan notları neden bu kadar önemli?
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'ne göre plan; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür. Yani paftayı tek başına okumak eksik okumaktır.
Plan notları, paftada çizilemeyen kuralları içerir. Bölgeye özel çatı tipi, bodrum kat kullanımı, minimum parsel büyüklüğü, otopark şartı, kot alma yöntemi, kentsel tasarım projesi zorunluluğu gibi koşullar genellikle buradadır. Paftada aynı görünen iki parsel, plan notlarındaki bir cümle yüzünden çok farklı yapılaşma hakkına sahip olabilir.
Plan notlarını okurken şu soruları sor:
- Parselin bulunduğu bölge için özel bir not var mı?
- Emsal ya da yükseklik için ek koşul ya da sınırlama getirilmiş mi?
- Parselasyon, minimum parsel büyüklüğü veya cephe şartı var mı?
- Planın yürürlükte olup olmadığı, askıda bir değişiklik bulunup bulunmadığı belli mi?
Son madde özellikle emlakçılar için önemli. Askıdaki bir plan değişikliği parselin durumunu kısa sürede değiştirebilir.
Sanal drone videosunda imar bilgisini nasıl kullanırsın?
Alıcı bir arsa ilanında genellikle iki şeyi aynı anda öğrenmek ister: Arsa nerede ve üzerine ne yapılabilir? Sanal drone videosu birinci soruya cevap verir. Ada ve parsel numarasından gelen parsel sınırı uydu görüntüsünün üzerine çizilir, kamera parselin çevresinde dolaşır, yakındaki yollar ve önemli noktalar görüntüye girer. Alıcı plan paftasında gördüğü yapı adasının arazide nereye denk geldiğini videoda kolayca tanır.
İkinci soru ise belgeyle cevaplanır. Sanal Arazi'nin hazırladığı video imar bilgisi ya da hukuki tespit içermez; videonun anlatımı konum, yüzölçümü ve çevreyle sınırlıdır. Bu yüzden en sağlıklı yol ikisini birlikte sunmaktır: Videoyla parselin yerini ve yol bağlantısını göster, ilan açıklamasında ise belediyeden aldığın imar durumu bilgisini belgedeki ifadeyle yaz. Böylece alıcı videoda gördüğü yeri, açıklamada okuduğu yapılaşma koşuluyla birleştirir.
Videonun nasıl göründüğünü örnek videolarda izleyebilir, ada parselden nasıl hazırlandığını arsa tanıtım videosu sayfasında görebilirsin.
Sık Sorulan Sorular
1/1000 imar planına internetten bakabilir miyim?
Birçok belediye e-imar ya da kent rehberi ekranlarında planı gösterir. Bakanlığın e-Plan sistemindeki Yürürlükteki Planlar modülünde de kesinleşmiş planlar görüntülenebilir. Ancak bu ekranlar bilgilendirme amaçlıdır; resmi işlemde belediyeden alınan imar durumu belgesi esas alınır.
Nazım plandaki rengine bakarak arsaya ev yapılır diyebilir miyim?
Hayır. Nazım plan genel kullanım kararını gösterir ve üzerinden ölçü alınarak uygulama yapılamaz. Parselin yapılaşma hakkı 1/1000 uygulama imar planı ve plan notlarıyla belirlenir.
Parselin bulunduğu yerde uygulama imar planı yoksa ne olur?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulama imar planı bulunan alanları kapsar. Plan yoksa geçerli kurallar farklıdır ve belediye ya da il özel idaresinden ayrıca bilgi almak gerekir.
Plan notlarını nereden alırım?
Plan notları planın bir parçasıdır ve paftayla birlikte belediyeden istenebilir. e-Plan sisteminde yürürlükteki planların plan notu ve açıklama raporu da görüntülenebiliyor.
Arsanın imar bilgisini netleştirdikten sonra onu alıcıya yerinde göstermek istersen, sanal drone ile hazırlanan bir tanıtım videosu ilanını tamamlar. Ayrıntılar için neden sanal drone sayfasına göz atabilirsin.