Arsanın imar durumunu sorguladığında karşına genellikle birkaç kısaltma çıkar: E=1.20, TAKS=0.30, Hmax=12.50, 4 kat. Satıcı "emsali yüksek" der, alıcı "taban alanı ne kadar" diye sorar. Bu değerler arsanın üzerine ne büyüklükte bina yapılabileceğini, dolayısıyla arsanın ne kadar ettiğini doğrudan belirler. Bu yazıda emsal, TAKS, KAKS ve bina yüksekliğinin ne anlama geldiğini Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ndeki tanımlarla açıklıyor, somut bir örnek hesap yapıyor ve en sonda bu bilgiyi sanal drone videosuyla tanıttığın bir ilanda nasıl kullanabileceğine değiniyoruz.
İmar durumunu nereden öğreneceğini arıyorsan önce imar durumu sorgulama yolları yazısına, plan paftasını okumayı merak ediyorsan 1/1000 ölçekli imar planı yazısına bakabilirsin. Burada elindeki imar değerlerini anlamaya odaklanıyoruz.
Yönetmelikteki tanımlar
İmar planı bulunan alanlarda yapılaşma kurallarını Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği belirler. Yönetmeliğin 4. maddesindeki tanımları sade bir dille şöyle özetleyebiliriz:
- Taban alanı: Bahçedeki eklenti ve müştemilat dahil yapıların zeminin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümü. Kısaca binanın parsele oturduğu alan.
- TAKS (taban alanı katsayısı): Taban alanının imar parseli alanına oranı.
- KAKS (katlar alanı katsayısı), yani emsal: Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı.
- Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan, imar planı veya yönetmelikte öngörülen yükseklik.
- Yapı inşaat alanı: Işıklık ve avlular hariç; bodrum kat, asma kat, çatı arası mekânlar, teraslar, balkonlar ve ortak alanlar dahil, binanın inşa edilen bütün katlarının alanı. Emsale dahil olmayan alanları da kapsadığı için genellikle emsal alanından büyüktür.
Yönetmelikte iki ayrıntı daha önemli. Birincisi, taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli alanı üzerinden yapılır. Parselin bir kısmı yola ya da başka bir kamu kullanımına terk ediliyorsa hesap kalan alan üzerinden yapılır. İkincisi, emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, TAKS ile kat adedinin çarpılmasıyla bulunur.
Gabari, Hmax ve kat adedi
Plan paftalarında bina yüksekliği genellikle "Hmax" kısaltmasıyla, metre cinsinden yazılır. Halk arasında "gabari" denen kavram da çoğu zaman bina yüksekliği ya da izin verilen kat sayısı anlamında kullanılır. Bazı planlar yüksekliği metreyle, bazıları kat adediyle verir; hangisinin kullanıldığını plan lejantından ve plan notlarından kontrol et.
Yönetmelik bu konuda net: Yeni yapılacak binalarda uygulama imar planında, plan yoksa yönetmelikte gösterilen kat adedi veya bina yüksekliği aşılamaz. Kat yükseklikleri azaltılarak kat adedi artırılamaz ve hiçbir koşulda hava mânia kriterleri aşılamaz. Yani "yükseklik 12,50 metre, katları alçak tutarsak bir kat daha çıkar" düşüncesi yönetmeliğe göre geçerli değildir.
Emsal ile kat adedi birbirinden bağımsız sınırlar gibi düşünülmemeli. Bina hem emsali hem TAKS'ı hem de yükseklik sınırını aynı anda sağlamak zorundadır. Hangisi önce dolarsa yapılabilecek bina onunla sınırlanır.
Örnek hesap: 500 m² arsa, TAKS 0,30, KAKS 1,20
Aşağıdaki hesap yalnızca kavramları anlatmak için hazırlanmış bir örnektir; gerçek bir parselin değerleri plan ve plan notlarına göre değişir.
Varsayalım ki net imar parseli alanı 500 m², planda TAKS 0,30 ve KAKS (emsal) 1,20 yazıyor.
| Değer | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Taban alanı | 500 m² × 0,30 | 150 m² |
| Toplam kat alanı (emsal alanı) | 500 m² × 1,20 | 600 m² |
| Bu taban alanıyla kat sayısı | 600 m² ÷ 150 m² | 4 kat |
| Emsal dışı alanların üst sınırı | 600 m² × %30 | 180 m² |
Bu örnekte bina parsele en fazla 150 m² ile oturabilir ve emsale dahil kat alanlarının toplamı 600 m²'yi geçemez. 150 m² taban alanıyla bu 4 kat eder; ama planda kat adedi ya da bina yüksekliği daha düşük verilmişse bina o sınırda kalır. Taban alanını küçültüp kat sayısını artırmak da ancak yükseklik sınırı izin veriyorsa mümkündür.
Bir de çekme mesafelerini hesaba katmak gerekir. Yönetmeliğin 23. maddesine göre, plan aksini söylemiyorsa ön bahçe en az 5 metre, yan ve arka bahçe en az 3 metredir. Dar ya da düzensiz bir parselde bu mesafeler bırakıldıktan sonra kalan alan 150 m²'lik taban alanına yetmeyebilir. Yani TAKS'ın verdiği hak her parselde tam kullanılamayabilir.
Emsal dışı alanlar: yönetmelik ne diyor?
Emsal hesabına girmeyen alanlar, ilanlarda en çok yanlış anlatılan konudur. Burada yalnızca yönetmelik metninde doğrulayabildiğimiz noktaları yazıyoruz.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 5. maddesinin sekizinci fıkrasına göre, yönetmeliğin 22. maddesiyle ya da idarelerin kendi imar yönetmelikleriyle getirilebilecek emsal harici alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının %30'unu aşamaz. Yukarıdaki örnekte bu üst sınır 180 m² eder.
- maddede katlar alanına dahil edilmeyen kullanımlar arasında şunlar sayılır:
- Bina için gerekli minimum sığınak alanı
- Otopark alanları
- Atrium ve galeri boşlukları
- Isıtma, soğutma, tesisat alanları, su ve yakıt depoları gibi teknik hacimler
- Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilat
- Ticari amaç içermeyen ortak çocuk oyun alanları
- Bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, açık veya kapalı merdiven evi ve açık havuzlar
Yönetmelik ayrıca bazı alanları bu %30 hesabına da katmadan emsal dışı sayar; örneğin bodrum katlarda zorunlu otoparkın belirli bir oranı, sığınak, asansör boşlukları ve merdivenlerin asgari alanları. Bu istisnaların her birinin ayrıntılı şartları vardır ve yönetmelik son yıllarda birkaç kez değişti. Emsal dışı alanların bir projede nasıl uygulanacağını belediye ve proje müellifi belirler; ilan yazarken "emsal dışı şu kadar alan çıkar" gibi rakamlar vermekten kaçın.
Unutulmaması gereken bir kural daha var: Emsal dışı bırakılan alanlar sonradan proje değişikliğiyle emsale konu alana dönüştürülemez, ayrı bağımsız bölüm yapılamaz.
Plan değer vermemişse ne olur?
Bazı planlarda TAKS ya da KAKS açıkça yazmaz. Yönetmeliğin 5. maddesine göre ayrık veya blok nizam olan yerlerde, planda açıkça belirlenmemişse TAKS %40'ı geçemez. KAKS verilmeyen parsellerde ise yapı yaklaşma mesafelerine göre bulunan taban alanı ile kat adedinin çarpımıyla hesaplanan değer içinde kalınır. Bu kurallar ayrıntılı koşullara bağlı olduğundan, değer yazmayan bir planda hesabı kendin yapmak yerine belediyeden yazılı bilgi istemek en güvenlisidir.
Bu değerler arsa değerini nasıl etkiler?
Arsa fiyatını belirleyen en önemli unsurlardan biri, üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanıdır. Aynı mahallede, aynı büyüklükteki iki arsadan emsali yüksek olanın daha fazla bağımsız bölüm alabilmesi, kat karşılığı görüşmelerde ve yatırımcının hesabında doğrudan fark yaratır. Bu yüzden müteahhitler ve yatırımcılar çoğu zaman arsayı metrekaresiyle değil, "kaç metrekare inşaat çıkar" sorusuyla değerlendirir.
Ancak yalnızca emsal rakamına bakmak yanıltıcı olabilir. Parselin şekli ve cephesi çekme mesafelerinden sonra kullanılabilir alanı küçültebilir. Yola terk, net imar parseli alanını düşürür. Yükseklik sınırı emsalin tamamını kullanmayı engelleyebilir. Plan notlarındaki özel bir koşul da hesabı değiştirebilir. Arsa değerini belirleyen diğer etkenleri arsa değeri belirleme yöntemleri yazısında ayrıca anlattık.
Emlakçı açısından pratik sonuç şu: İlana "emsal 1,20" yazmak yerine, belgede yazan TAKS, emsal ve yükseklik değerlerini birlikte vermek alıcının hesabını kolaylaştırır ve gereksiz telefon trafiğini azaltır.
İmar değerlerini sanal drone videosuyla birlikte sunmak
Emsal ve TAKS rakamları alıcıya ne yapılabileceğini anlatır, ama arsanın nerede olduğunu ve çevresiyle ilişkisini anlatmaz. Sanal drone videosu bu boşluğu doldurur: Ada ve parsel numarasından gelen sınır uydu görüntüsü üzerine çizilir, kamera parselin çevresinde dolaşır, yol cephesi ve komşu yapılaşma görünür. Alıcı örneğin "5 metre ön bahçe bırakılacak" bilgisini okuduğunda, videoda parselin hangi yoldan cephe aldığını görerek kafasında canlandırabilir.
Videonun kendisi imar bilgisi ya da değer tespiti içermez; anlatımı konum, yüzölçümü ve çevreyle sınırlıdır. İmar değerlerini ilan açıklamasında belgedeki haliyle yazıp videoyu konumu göstermek için kullanmak, iki bilgiyi karıştırmadan sunmanın en temiz yoludur. Videonun nasıl hazırlandığını arsa tanıtım videosu sayfasında görebilirsin.
Sık Sorulan Sorular
Emsal ile KAKS aynı şey mi?
Evet. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği "Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal)" ifadesini kullanır; ikisi aynı değeri anlatır.
TAKS 0,30 ne demek?
Binanın parsele oturduğu alanın, net imar parseli alanının en fazla %30'u olabileceği anlamına gelir. 500 m²'lik bir parselde bu 150 m² eder.
Emsal dışı alanlar sınırsız mı?
Hayır. Yönetmeliğe göre 22. madde ve idarelerin imar yönetmelikleriyle getirilebilecek emsal harici alanların toplamı, emsale esas alanın %30'unu aşamaz. Bazı alanlar bu hesabın da dışında tutulur; ayrıntıyı belediyeden teyit et.
Arsanın emsalini nereden öğrenirim?
Belediyeden alacağın imar durumu belgesinde ve uygulama imar planında yazar. Belediyelerin e-imar ekranları ön bilgi verir; resmi işlemde belge esastır.
İmar değerlerini netleştirdiğin arsayı alıcıya yerinde göstermek istersen, sanal drone tanıtım videolarının nasıl göründüğüne örnekler sayfasından bakabilirsin.