Bir arsayı portföye alırken ya da satışa çıkarırken "imar durumu ne?" sorusu ilk günden gelir. Çevrimiçi ekranlardan ön bilgi almak kolay; ama tapuda, ruhsatta ya da alıcıyla pazarlıkta işe yarayan, idarenin onayladığı imar durumu belgesidir. Bu yazıda o belgeyi nasıl alacağını anlatıyoruz: hangi kuruma başvurulur, yanına ne götürülür, belgede neler yazar ve elindeki bilgiyi ilana, hatta sanal drone tanıtım videosuna nasıl taşırsın.
Çevrimiçi sorgulama yollarını (belediye e-imar ekranları, e-Devlet) ayrıca imar durumu sorgulama yazısında anlattık. Burada odak, resmi belgenin kendisi.
İmar durumu belgesi nedir, "imar çapı" ile aynı şey mi?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği imar durum belgesini kabaca şöyle tanımlar: bir parselin kanun, uygulama imar planı, plan notları ve yönetmelikteki kullanım kararlarıyla yapılaşma şartlarını içeren ve imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belge. Yani belge iki şey söyler: bu parsele ne yapılabilir ve parsel planda nasıl duruyor.
Halk arasında bu belgeye "imar çapı" ya da kısaca "çap" denir. Burada küçük bir karışıklık var: kadastro tarafında da parselin haritasını gösteren belgeler (plan örneği, aplikasyon krokisi gibi) vardır ve bunlar tapu ve kadastro tarafından ya da lisanslı harita mühendislerince düzenlenir. Belediyeye "çap istiyorum" dediğinde genellikle imar durumu belgesi anlaşılır; ama başvururken hangi belgeyi istediğini açıkça söylemek yanlış belge almanın önüne geçer.
Başvuru nereye yapılır?
İmar Kanunu, yapı ruhsatını belediyelere ya da valiliklere bağlar. Yönetmelik de imar durum belgesini "ilgili idare" olarak yapı ruhsatı vermeye yetkili idareye verdirir. Pratikte bu şu anlama gelir:
| Parselin bulunduğu yer | Genellikle başvurulacak yer |
|---|---|
| Belediye ve mücavir alan sınırları içi | İlgili belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğü |
| Büyükşehir olan illerde | Çoğunlukla parselin bulunduğu ilçe belediyesi; bazı alan ve işlerde büyükşehir belediyesi yetkili olabilir |
| Büyükşehir olmayan illerde belediye ve mücavir alan dışı (köyler) | İl özel idaresi (valilik adına) |
Tablo genel bir yön gösterir; yetki bölgeden bölgeye ve plan türüne göre değişebilir. Organize sanayi bölgesi, turizm merkezi, sit alanı gibi özel alanlarda yetkili kurum farklı olabilir. En kısa yol, parselin bağlı olduğu ilçe belediyesinin imar müdürlüğünü arayıp "şu mahalle, şu ada, şu parsel için imar durumu belgesini kimden alırım?" diye sormaktır.
Hangi evrakla, nasıl başvurulur?
Yönetmelik, imar durum belgesi için yapı sahibinin ya da vekilinin dilekçeyle başvurmasını; dilekçeye aplikasyon krokisi ile tapu kayıt örneğinin eklenmesini öngörür. Bu düzenleme yapı ruhsatı süreci içinde yer alır. Yalnızca bilgi amaçlı belge isteyenden belediyeler çoğu zaman daha az evrak ister. Genel olarak hazırlaman gerekenler şunlar:
- Dilekçe. Çoğu belediyede hazır başvuru formu vardır; il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarası yazılır.
- Tapu fotokopisi ya da tapu kayıt örneği. Ada ve parsel bilgisi buradan doğrulanır.
- Kimlik. Başvuruyu yapan kişinin kimliği.
- Vekâletname. Malik yerine emlak danışmanı ya da bir yakını başvuracaksa, bu işi kapsayan vekâletname istenebilir.
- Aplikasyon krokisi. Özellikle ruhsat amaçlı başvurularda istenir; lisanslı harita kadastro mühendislik bürosundan ya da kadastro müdürlüğünden alınır.
Malik olmayan birinin belge alıp alamayacağı, hangi evrakın zorunlu olduğu ve ücret konusunda belediyeler farklı uygulama yapabiliyor. Gitmeden önce belediyenin sitesindeki başvuru sayfasına bakmak ya da telefonla sormak boşa gidip gelmeyi önler.
Çevrimiçi başvuru mümkün mü?
Kısmen. Bazı belediyeler imar durumu belgesi başvurusunu kendi e-belediye sistemlerinden, bazıları da e-Devlet üzerinden alıyor. e-Devlet'te (turkiye.gov.tr) belediyenin adıyla arayıp imar başlıklı hizmetleri görebilirsin. Ama her belediyede bu hizmet yok; olanlarda da çevrimiçi ekranın verdiği bilgi ile başvuru sonucunda düzenlenen belge aynı şey olmayabilir. Ekranda "bilgi amaçlıdır" ya da benzeri bir not görüyorsan, resmi işlem için belediyeden belge alman gerekir.
Kısaca: önce belediyenin sitesine ve e-Devlet'e bak; çevrimiçi başvuru yoksa dilekçeyle imar müdürlüğüne git.
Belgede hangi bilgiler yer alır?
Belgenin biçimi belediyeye göre değişir ama içerik büyük ölçüde benzerdir:
- Parsel kimliği: İl, ilçe, mahalle, pafta, ada, parsel ve yüzölçümü.
- Plan bilgisi: Parselin hangi ölçekli ve hangi tarihli plana tabi olduğu.
- Kullanım kararı: Konut, ticaret, tarım, sanayi, park, yol, eğitim alanı gibi.
- Yapılaşma koşulları: Emsal ya da toplam inşaat alanı, taban alanı, kat adedi ya da bina yüksekliği, yapı nizamı (ayrık, bitişik gibi).
- Çekme mesafeleri: Yoldan ve komşu parsellerden bırakılacak mesafeler.
- Plan notları: O bölgeye özel kurallar.
- Kroki: Parselin imar planındaki yeri, yola cephesi ve yapı yaklaşma sınırları.
Bu kalemlerin her birini nasıl okuyacağını, özellikle plan notlarına neden dikkat etmek gerektiğini imar durumu sorgulama yazımızın "belgede nelere bakmalı" bölümünde ayrıntılı anlattık.
Ücret, süre ve geçerlilik
Ücret için kesin bir rakam vermek doğru olmaz; tutarı her belediye kendi tarifesine göre belirler ve yıldan yıla değişir. Güncel tutarı belediyenin ücret tarifesinden ya da imar müdürlüğünden öğren.
Süre tarafında yönetmelik, ruhsat amaçlı başvuruda ilgili idarenin imar durum belgesini en geç iki iş günü içinde vermesini öngörür. Uygulamada belge aynı gün de çıkabilir, birkaç gün de sürebilir.
Geçerlilik konusunda dikkat: yönetmelik, plan ya da mevzuatta değişiklik olmadıkça onaylı imar durum belgesinin geçerliliğinin devam ettiğini söyler. Tersi de doğru; plan değiştiyse eski belge artık bugünkü durumu göstermez. Bu yüzden alım satımdan ya da ruhsat başvurusundan önce belgenin tarihine bakıp gerekirse yenisini almak en sağlıklısı. Emin olmadığın bir noktayı ilgili belediyeden teyit et.
Başvurudan önce ada ve parseli doğru bil
Başvurunun en sık takıldığı yer ada-parsel bilgisidir. Tapudaki numara ile belediyedeki kayıt uyuşmazsa ya da parsel ifraz, tevhit veya imar uygulamasıyla değişmişse süreç uzar. Başvurudan önce parseli TKGM'nin Parsel Sorgu uygulamasında bulup güncel ada-parsel numarasını, yüzölçümünü ve konumunu kontrol etmek işini kolaylaştırır. Bunun adım adım nasıl yapılacağını parsel sorgu rehberinde anlattık.
İmar bilgisi ve sanal drone videosu: aynı numaradan başlayan iki iş
Emlakçı için imar belgesi ile tanıtım videosu aynı noktadan başlar: ada ve parsel numarası. Sanal Arazi'de sanal drone videosu da tapudaki il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisiyle hazırlanır. Girdiğin numaradan gelen kadastro sınırı uydu görüntüsünün üstüne çizilir, kamera parselin etrafında döner, yakındaki yollar ve önemli noktalar sahneye girer, Türkçe anlatım ve altyazı eklenir. Ayrıntılar ada parselden arsa tanıtım videosu sayfasında.
Burada bir sınırı net söyleyelim: sanal drone videosu imar bilgisi vermez, parselin hukuki durumunu ya da değerini tespit etmez. Video, parselin nerede olduğunu ve çevresiyle ilişkisini gösterir. İmar durumunu ise belgedeki haliyle ilan açıklamasına yazarsın. İkisi birlikte kullanıldığında alıcı hem "ne yapılabilir?" hem de "tam olarak nerede?" sorusunun cevabını ilk bakışta alır.
Sık Sorulan Sorular
İmar durumu belgesini malik olmayan biri alabilir mi?
Belediyeye göre değişir. Bazı belediyeler bilgi amaçlı belgeyi ada-parsel bilgisiyle herkese verir, bazıları malik ya da vekâletname ister. Başvurmadan önce belediyeye sorman en doğrusu.
e-Devlet'ten alınan imar bilgisi resmi belge yerine geçer mi?
Her zaman değil. Bazı belediyelerin çevrimiçi hizmetleri yalnızca bilgi amaçlıdır. Resmi bir işlemde kullanacaksan belediyenin düzenlediği, onaylı imar durumu belgesini iste.
Köydeki tarlam için nereye başvururum?
Büyükşehir olmayan illerde belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki parseller için genellikle il özel idaresine başvurulur. Büyükşehir olan illerde ise ilgili ilçe belediyesine sor; yetkili birim sana yönlendirilir.
İmar durumu belgesi ne kadar süre geçerli?
Belgenin sabit bir son kullanma tarihi yoktur. Plan ya da mevzuat değişmedikçe geçerliliği devam eder. Plan değiştiyse yeni belge alman gerekir.
Belgeyi aldım, ilana nasıl yazayım?
Kullanım kararını ve yapılaşma koşullarını belgedeki ifadeyle yaz; "imarlı" gibi genel bir kelimeyle yetinme. Örnek kalıplar için arsa ve tarla ilan metni yazısına bakabilirsin.
İmar belgen hazır, ada ve parsel numaran elindeyse ilanın görsel tarafını da aynı bilgiyle tamamlayabilirsin. Sanal drone videosunun nasıl göründüğünü örnekler sayfasında izleyebilirsin.