Arsa ilanı yazmakta zorlanmanın sebebi çoğu zaman yazma becerisi değil, bilgi eksikliğidir. Elinde yalnızca "şu köyde, şu kadar metrekare, şu fiyat" varsa, ne kadar uğraşırsan uğraş metin "fırsat arsa, kaçırmayın" gibi boş cümlelerle dolar. Elinde doğru bilgiler varsa metin neredeyse kendiliğinden yazılır.
Bu yazı emlakçılar ve arsasını kendi satan kişiler için. Önce mal sahibinden ya da kendinden hangi bilgileri toplaman gerektiğini, sonra bu bilgileri cümleye nasıl dönüştüreceğini, ardından aynı metni farklı kanallarda nasıl kısaltacağını anlatıyoruz. Sonda bir arsa ve bir tarla için örnek metinler var.
Bilgi toplama formu: yazmadan önce doldur
Aşağıdaki soruları portföy alırken mal sahibine sor ya da kendi arsan için cevapla. Cevabı "bilmiyorum" olan sorular, alıcının da soracağı sorulardır; onları ilan yayına girmeden netleştir.
Kimlik ve hukuki durum
- İl, ilçe, mahalle ya da köy; ada ve parsel numarası
- Tapudaki yüzölçümü ve nitelik
- Müstakil mi hisseli mi? Hisseliyse hisse oranı ne?
- Tapuda şerh, ipotek ya da haciz var mı?
İmar ve kullanım
- Güncel imar durumu belgesi var mı, ne yazıyor?
- Yapılaşma değerleri neler? (Bu değerlerin anlamı için emsal, TAKS ve KAKS yazımıza bakabilirsin.)
- Tarla ise şu an ne ekiliyor ya da ne için kullanılıyor?
Erişim ve altyapı
- Parselin cephe aldığı yol ne tür? Asfalt, stabilize, toprak?
- Elektrik ve suya mesafe ne kadar?
- Kış aylarında yola ulaşım sorun oluyor mu?
Fiziksel özellikler
- Arazi düz mü eğimli mi, hangi yöne bakıyor?
- Üzerinde ağaç, kuyu, yapı ya da çit var mı?
- Komşu parseller nasıl kullanılıyor?
Satış koşulları
- Fiyat ve pazarlık payı
- Takas ya da vade kabul ediliyor mu?
- Tapu devri için bir engel ya da bekleme süresi var mı?
Bu formu bir kez hazırlayıp her portföyde kullanmak, ilan kalitesini ilandan ilana sabit tutar.
Bilgiyi cümleye çevirmek: zayıf ve güçlü örnekler
Formdan gelen bilgiyi metne aktarırken en sık yapılan hata, somut bilgiyi genel bir sıfatla değiştirmektir. Alıcı sıfata değil, kontrol edebileceği bilgiye güvenir.
| Zayıf cümle | Güçlü cümle |
|---|---|
| Muhteşem konumda arsa | Köy merkezine yaklaşık 2 km, ilçe yoluna 400 m mesafede |
| Yatırımlık fırsat | Konut imarlı, güncel imar durumu belgesi mevcut, talep edene gönderilir |
| Yolu var | Kuzey cephesi 12 m genişliğinde asfalt yola bakıyor |
| Suyu elektriği yakın | Elektrik direği parselin köşesinde, şebeke suyu 150 m mesafede |
| Manzaralı | Güneybatıya bakan hafif eğimli arazi, ova görüyor |
| Acil satılık, kaçırmayın | Satış nedeniyle fiyatı bölgedeki benzer ilanlara göre belirledik |
| Tapusu hazır | Müstakil tapu, kayıtta şerh ve ipotek yok |
Tablodaki sayılar kurgu örnektir; kendi ilanında yalnızca gerçekten ölçtüğün ya da belgede gördüğün değerleri yaz. Emin olmadığın bir mesafeyi "yaklaşık" diye belirtmek, yanlış bir kesin rakamdan iyidir.
Metnin iskeleti: hangi bilgi önce gelir?
Uzun bir açıklamada alıcının ilk okuduğu birkaç satır belirleyicidir. Şu sırayı öneriyoruz:
- Tek cümlelik özet: Ne, nerede, ne kadar büyük, temel kullanım.
- Hukuki durum: Tapu tipi ve imar bilgisi.
- Erişim ve altyapı: Yol, elektrik, su.
- Fiziksel özellikler: Eğim, bakı, üzerindekiler.
- Çevre: Köy ya da mahalle merkezi, yakın yerleşim, önemli noktalar.
- Satış koşulları ve iletişim: Fiyat notu, takas ve vade durumu, nasıl ulaşılacağı.
Bu sıra, alıcının kafasındaki soru sırasıyla örtüşür: "Neymiş? Tapusu sorunsuz mu? Gidilir mi? Nasıl bir yer? Etrafı ne? Nasıl konuşurum?"
Kanala göre uzunluk: aynı bilgi, üç farklı kesim
Aynı arsayı ilan sitesinde, WhatsApp'ta ve sosyal medyada paylaşacaksan tek bir metni her yere yapıştırma.
| Kanal | Uzunluk | Ne içermeli |
|---|---|---|
| İlan sitesi açıklaması | Uzun; sitenin karakter sınırına göre | İskeletteki altı bölümün tamamı |
| WhatsApp mesajı | Dört beş satır | Özet, tapu ve imar, yol, fiyat, video bağlantısı ya da dosya |
| Reels ya da TikTok açıklaması | İki üç satır | Yer, büyüklük, en güçlü tek özellik, iletişim yönlendirmesi |
İlan başlığı ayrı bir iştir ve listede fark edilmekle ilgilidir; onu arsa ilanını öne çıkarma yazımızda ele aldık. Sosyal medyada videonun kendisi ve ilk saniyeleri metinden daha belirleyicidir; bunun için Reels ve TikTok rehberimize bak.
Örnek 1: imarlı arsa (kurgu)
[İlçe adı] [Mahalle adı] Mahallesi'nde 620 m² müstakil tapulu konut imarlı arsa.
Güncel imar durumu belgesi mevcut; belgedeki yapılaşma değerlerini talep edene gönderiyoruz. Tapu kaydında şerh ve ipotek bulunmuyor.
Parsel doğu cephesiyle asfalt yola bakıyor. Elektrik ve şebeke suyu parselin önünden geçiyor. Arazi düz ve dikdörtgen yapıda.
Mahalle merkezine yürüme mesafesinde, çevresinde yapılaşmış konut parselleri var.
Fiyatta küçük bir pazarlık payı var. Takas düşünmüyoruz. Parselin sınırını havadan gösteren videoyu mesajla gönderebiliriz.
Örnek 2: tarla (kurgu)
[Köy adı] Köyü'nde 8.400 m² tarla, tek tapu, hisse yok.
Tapuda nitelik tarla; imar planı dışında, tarımsal kullanım için uygun. Son iki yıldır buğday ekiliyor.
Kuzey cephesi stabilize köy yoluna bakıyor, yol yıl boyu kullanılabiliyor. Elektrik hattı yaklaşık 300 m mesafede, parselde kuyu yok.
Arazi hafif eğimli ve güneye bakıyor. Köy merkezine araçla birkaç dakika.
Satış koşulları için arayabilirsiniz; parselin konumunu ve sınırlarını gösteren videoyu paylaşabiliriz.
Dikkat ettiysen iki örnekte de "fırsat", "kaçırmayın", "muhteşem" gibi kelimeler yok. Bunların yerini, alıcının tapuda ya da arazide kontrol edebileceği bilgiler alıyor.
Metni görselle tamamla
Ne kadar iyi yazarsan yaz, "doğu cephesiyle asfalt yola bakıyor" cümlesi alıcının zihninde bir resme dönüşmeyebilir. Metnin anlattığını görüntünün göstermesi gerekir. Sanal Arazi'nin sanal drone videosu, ada ve parsel numarasından kadastro sınırını, çevredeki yolları ve önemli noktaları havadan gösterir; Seslendirmeli Video seçeneğinde parsele göre yazılmış Türkçe anlatım ve altyazı da gelir. Metninde "videoyu gönderebiliriz" dediğin an, bu dosya elinde hazır olur. Ayrıntılar arsa tanıtım videosu sayfamızda.
Sık Sorulan Sorular
Mal sahibi bazı soruların cevabını bilmiyorsa ne yazmalıyım?
Bilinmeyen bilgiyi tahminle doldurma. Ya belgeyle netleştir ya da metinde hiç yazma. Yanlış yazılmış bir bilgi, eksik bir bilgiden daha çok güven kaybettirir.
Fiyatı açıklamada tekrar yazmalı mıyım?
İlan sitesi fiyatı ayrı bir alanda gösteriyorsa tekrar yazmak gerekmez. Açıklamada pazarlık, takas ya da vade gibi koşulları belirtmek daha faydalıdır.
Tarla ilanında imar yoksa bunu yazmak satışı zorlaştırır mı?
Saklamak daha çok zorlaştırır. "İmar planı dışında, tarımsal kullanıma uygun" gibi net bir cümle, yanlış beklentiyle arayanları baştan eler ve doğru alıcıyla zaman kazandırır.
Aynı metni birden fazla ilan sitesinde kullanabilir miyim?
Kullanabilirsin; bilgiler aynı olduğu sürece sorun yok. Yine de her sitenin karakter sınırına ve alan düzenine göre kısaltma ya da sıralama yapman gerekebilir.
İlan metninde videonun nasıl hazırlandığını belirtmeli miyim?
Evet, kısaca belirtmek doğru olur. Videon bir uçuştan değil uydu görüntüsü ve arazi modelinden üretildiyse "drone çekimi" yazma; "sanal drone ile hazırlanmış havadan görünüm" gibi bir ifade hem dürüsttür hem de alıcının görüntüdeki mevsim ya da ekin farkını yanlış anlamasını önler.