Bir arsa ilanının görünmemesinin en sık sebebi kötü fotoğraf ya da zayıf metin değildir. Çok daha sıradan bir şeydir: ilan, alıcının kullandığı filtrelere hiç takılmaz. Alıcı "imarlı, 500 ile 1.000 m² arası, şu ilçe" diye arıyorsa ve sen imar alanını boş bıraktıysan, ilanın o listede yer almayabilir. Ne kadar güzel bir video eklediğinin önemi kalmaz, çünkü kimse ilanı açmaz.
Bu yazı ilanın sayfa içini değil, listedeki hâlini konu alıyor: alıcı seni nasıl buluyor, listede ne görüyor ve tıklamaya nasıl karar veriyor. Söylediklerimizin çoğu Sahibinden için olduğu kadar Hepsiemlak ve Emlakjet için de geçerli.
Alıcı arsayı nasıl arıyor?
Arazi alıcısı genellikle aramaya bir kelime yazarak değil, kategori ve filtre seçerek başlar. Tipik bir arama şöyle ilerler:
- Kategori: satılık arsa (ya da tarla, bağ, bahçe).
- Konum: il, ilçe, bazen mahalle ya da köy.
- Fiyat aralığı.
- Metrekare aralığı.
- İmar durumu, tapu durumu, kimden (sahibinden mi, emlakçıdan mı) gibi ek filtreler.
Her adımda liste daralır. Senin ilanın bir alanda boş ya da yanlış bilgi taşıyorsa, o adımda elenebilir. Bu yüzden ilk iş, ilanın her filtre adımından geçebileceğinden emin olmaktır.
Bunu test etmenin en kolay yolu, ilanı yayına aldıktan sonra kendini alıcının yerine koymaktır. Çıkış yaptığın bir tarayıcıda, parselin gerçek özelliklerine uyan filtreleri tek tek seç ve ilanının listede görünüp görünmediğine bak. Görünmüyorsa hangi adımda kaybolduğunu bulana kadar filtreleri birer birer kaldır.
İlan alanlarını eksiksiz doldurmak
İlan verirken açılan formda serbest metin kutusunun dışında bir dizi seçmeli alan bulunur. Alanların adı ve sayısı siteye göre değişir, ama arazi ilanlarında genellikle şunlar yer alır:
| Alan | Neden önemli | Sık yapılan hata |
|---|---|---|
| Konum (il, ilçe, mahalle) | Konum filtresi doğrudan buna bakar | Köy parselini yanlış mahalleye bağlamak |
| Metrekare | Metrekare aralığı filtresi | Hisseli tapuda parselin tamamını yazıp hisseyi belirtmemek |
| İmar durumu | En çok kullanılan ek filtrelerden biri | "Belirtilmemiş" bırakmak |
| Tapu durumu | Müstakil ya da hisseli ayrımı | Hisseli tapuyu müstakil göstermek |
| Ada ve parsel | Alıcının parseli doğrulaması | Boş bırakmak ya da ters girmek |
| Fiyat | Fiyat aralığı filtresi | Yanlış para birimi ya da sıfır hatası |
Ada ve parsel alanını doldurmak bazı satıcılara riskli gelir, ama ciddi alıcı zaten parseli TKGM Parsel Sorgu ile kontrol etmek ister. Numarayı vermemek, ilk görüşmeye bir soru daha eklemekten başka bir şey yapmaz.
İmar durumunu bilmiyorsan tahminle doldurma. Önce resmi olarak öğren; nasıl yapılacağını imar durumu belgesi rehberinde adım adım anlattık. Yanlış imar bilgisi hem alıcıyı kaçırır hem de satış aşamasında sorun çıkarır.
Liste kartı: tıklama burada kazanılır
Filtrelerden geçen ilan, onlarca benzeriyle birlikte bir listede görünür. Bu listede alıcı ilanın küçük bir kartını görür. Kartta çoğunlukla dört şey vardır:
Kapak görseli
Küçük boyutta görüneceğini unutma. Ufka doğru çekilmiş bir tarla fotoğrafı bu boyutta neredeyse bir renk lekesine dönüşür. Parselin sınırını ya da yola bağlantısını gösteren yukarıdan bir görünüm, küçükte bile ne olduğunu anlatır. Sanal drone videosundan alınmış, sınırı çizili bir kare bu iş için iyi bir adaydır.
Başlık
Kartta başlığın tamamı görünmeyebilir; ilk kelimeler önemlidir. Başlıkta konum, metrekare ve imar ya da kullanım durumu gibi alıcının ayırt edici bulacağı bilgiyi öne koy. Başlığı nasıl kuracağını ve açıklamayı nasıl yazacağını ilan metni yazısında şablonlarla anlattık.
Fiyat
Listede yan yana gelen ilanlar arasında fiyat ilk karşılaştırılan şeydir. Toplam fiyatın yanında metrekare fiyatı da gösteriliyorsa alıcı ikisine birlikte bakar. Gerçekçi olmayan düşük bir fiyat tıklama getirebilir ama arkasından güven kaybı getirir.
Konum etiketi
Kartta genellikle ilçe ve mahalle yazar. Doğru mahallenin seçilmiş olması, alıcının "bu benim aradığım yer" demesini sağlar.
İlanın tazeliği
Çoğu ilan sitesinde listeler varsayılan olarak bir sıralamayla gelir ve alıcı bu sıralamayı tarih ya da fiyat gibi ölçütlerle değiştirebilir. Tarihe göre sıralayan bir alıcı için uzun süredir değişmeyen bir ilan listenin altına iner. Bu yüzden:
- Fiyat değiştiyse ilanı güncelle, yeni ilan açma.
- Yeni bir bilgi (imar belgesi, yol yapımı, elektrik bağlantısı) eklendiğinde açıklamayı ve görselleri yenile.
- Sitenin sunduğu ilan güncelleme ya da yenileme seçeneklerini kurallarına uygun şekilde kullan.
Aynı parseli birden fazla ilanla yayınlamak tazelik sağlamaz; çoğu sitenin ilan kuralları buna izin vermez ve ilanın kaldırılmasına yol açabilir.
Ücretli öne çıkarma seçenekleri
İlan sitelerinin çoğu, ilanı listede daha üstte ya da vurgulu göstermek için ücretli seçenekler sunar. Adları, kapsamları ve fiyatları siteye göre değişir ve zaman içinde güncellenir, o yüzden burada tek tek saymıyoruz.
Genel bir kural söyleyebiliriz: ücretli öne çıkarma ilanın daha çok kişiye görünmesini sağlar, ama görünen ilanın tıklanmasını ve mesaj almasını sağlamaz. Alanları eksik, kapağı anlaşılmaz bir ilanı öne çıkarmak, eksik bir ilanı daha çok kişiye göstermek demektir. Önce yukarıdaki temel işleri bitir, sonra ücretli seçenekleri düşün.
Yayına almadan önce kontrol listesi
İlanı yayına almadan ya da güncellemeden önce şu listeden geç:
- Kategori doğru (arsa, tarla, bağ, bahçe ayrımı)
- İl, ilçe ve mahalle ya da köy tapudakiyle aynı
- Metrekare tapudaki yüzölçümüyle uyumlu, hisseliyse hisse belirtilmiş
- İmar durumu resmi bilgiye dayanıyor
- Tapu durumu doğru seçilmiş
- Ada ve parsel girilmiş
- Kapak görseli küçük boyutta da anlaşılıyor
- Başlığın ilk kelimeleri konum ve ayırt edici bilgiyi içeriyor
- Fiyat ve para birimi doğru
- İlana yatay video eklenmiş
Sanal drone ile kapak ve video
Listede fark yaratan iki parça, kapak görseli ve ilan videosu, aynı kaynaktan gelebilir. Sanal Arazi'de tapudaki ada ve parsel bilgisiyle sipariş verirsin; parselin sınırı kadastro kaydından çizilir ve uydu görüntüsünün üzerinde video boyunca görünür. İlan sitesinin video alanı için yatay, sosyal medya için dikey formatı seçebilirsin. Videonun bir karesini kapak olarak kullanırsan kart ile video aynı şeyi gösterir.
Videonun uydu görüntüsünden üretildiğini ve uçuş yapılmadığını açıklamada belirtmen doğru olur. Nasıl çalıştığını arsa tanıtım videosu sayfasında görebilirsin.
Sık Sorulan Sorular
İlanım neden aramada çıkmıyor?
Önce seçmeli alanları kontrol et: konum, metrekare, imar ve tapu durumu doğru mu? Sonra aynı filtreleri kendin uygulayıp ilanın listede çıkıp çıkmadığına bak. Çoğu zaman sebep boş ya da yanlış seçilmiş bir alandır.
Aynı arsayı birkaç farklı sitede yayınlayabilir miyim?
Genellikle evet; her site kendi kurallarına sahiptir. Önemli olan her sitede bilgilerin aynı olması. Bir sitede imarlı, diğerinde tarla yazan bir parsel alıcıda şüphe uyandırır.
Hepsiemlak ve Emlakjet'te de aynı yöntem geçerli mi?
Filtrelerle arama, liste kartı ve tazelik mantığı bu sitelerde de benzer. Alan adları ve ücretli seçenekler farklı olabilir; ilan formunu her sitede ayrı ayrı dikkatle doldur.
Kapak için video karesi mi, fotoğraf mı kullanmalıyım?
Küçük boyutta hangisi parseli daha iyi anlatıyorsa onu. Sınırı çizili yukarıdan bir kare çoğu arazi ilanında yerden çekilmiş fotoğraftan daha anlaşılır olur; yerden çekilmiş fotoğrafları ilanın devamında kullan.