Hisseli Tapu: Mirasta, Hisse Alırken ve Satarken Ne Yapmalı?

Tapu kaydında adının yanında "1/6" gibi bir oran gören hemen herkes aynı soruyu sorar: Peki benim altıda birim tarlanın neresi? Kayıt buna cevap vermez. Hisseli tapu, bir taşınmazın kime ait olduğunu söyler ama hangi parçasının kime ait olduğunu söylemez.

Bu yazıda konuyu üç gerçek hayat durumu üzerinden ele alıyoruz: tarla ya da arsa mirasla birkaç kişiye kaldıysa, birinin hissesini satın almayı düşünüyorsan ve elindeki hisseyi satmak istiyorsan. Aktardığımız maddeler Türk Medeni Kanunu ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun güncel metninden. Yine de bu bir hukuki görüş değil; işlem yapmadan önce tapu müdürlüğüne ve bir avukata danışmanı öneririz.

Tapudaki pay oranı neyi anlatır, neyi anlatmaz?

Medeni Kanun'un 688. maddesine göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Pay oranı yazmıyorsa paylar eşit sayılır. Kısacası 9.000 m² bir bağda üç kardeşin her biri 1/3 paya sahipse, hiçbiri "şu 3.000 m² benim" diyemez; üçü de bağın her karışında ortaktır.

Pay sahibine tanınan haklar da aynı maddede: herkes kendi payını devredebilir, rehnedebilir, alacaklılar da payı haczettirebilir. Ama malın tamamını satmak, tamamına ipotek koydurmak ya da olağan kullanımı aşan bir yapı işine girişmek, 692. maddeye göre bütün paydaşların kabulünü ister. Ortaklardan biri imza vermezse arsanın bütünü üzerinde iş yürümez.

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti aynı şey değil

Tapuda "hisseli" denen kayıtların bir kısmı aslında elbirliği mülkiyetidir. Fark, ne yapabileceğini doğrudan belirler:

Durum 1: Arazi mirasla birkaç kişiye kaldı

Medeni Kanun'un 640. maddesi, birden çok mirasçı varsa paylaşmaya kadar mirasçıların terekeye elbirliğiyle sahip olacağını söyler. Yani babadan kalan tarla, mirasçılık belgesiyle tapuya geçtiğinde çoğu zaman önce elbirliği mülkiyeti olarak görünür. Bu aşamada kardeşlerden biri "ben kendi kısmımı satayım" dese bile tek başına satamaz.

Önündeki seçenekler kabaca şunlardır: mirasçılar anlaşıp araziyi birine devreder, diğerlerine bedel öder; ortaklığı paylı mülkiyete çevirir; ya da araziyi birlikte üçüncü bir kişiye satarlar.

Arazi tarım arazisiyse işin bir katmanı daha var. 5403 sayılı Kanun'un 8/B maddesi mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devrini esas alır. Mirasçılar anlaşırsa devrin mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanması öngörülür ve bu sürede anlaşan mirasçılar ilgili harçlardan ve damga vergisinden muaf tutulur. Aynı maddeye göre tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve paylı mülkiyet olarak intikal gibi işlemler Tarım ve Orman Bakanlığı'nın izniyle yapılır. Anlaşma olmazsa mirasçılardan her biri sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

Pratik öneri: Tapu müdürlüğüne gitmeden önce il ya da ilçe tarım müdürlüğüne arazinin niteliğini ve hangi işlem için izin gerektiğini sor. Sırayı tersine çevirenler genellikle masadan geri döner.

Durum 2: Birinin hissesini satın almayı düşünüyorsun

Hisse ilanları çoğu zaman müstakil parsellerden ucuz görünür. Ucuzluğun arkasında üç konu yatar.

Önalım hakkı. TMK 732'ye göre bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Hak, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçince düşer. Bu üst süre, 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun'la iki yıldan bir yıla indirildi; eski kaynaklarda hâlâ "iki yıl" yazdığını görebilirsin. Aynı değişiklikle önalım davasında payın rayiç bedelini hâkim belirliyor ve hak sahibi bu bedelle alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin verdiği kesin süre içinde yatırmak zorunda (TMK 734). Yani tapuya düşük bedel yazdırmak artık eskisi kadar "koruyucu" bir hamle sayılmaz; noter bildirimini yaptırıp süreyi işletmek çok daha işe yarar.

Sahada gösterilen yer. Satıcının "senin kısmın şu dereye kadar" demesi kayıtta hiçbir şey ifade etmez. Paydaşlar TMK 689'a göre aralarında oybirliğiyle kullanım düzeni kurabilir; böyle bir anlaşma yoksa sözlü yer gösterme seni korumaz.

Tarım arazisinde hisse sınırı. 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesi, tarım arazilerinin Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceğini, hisselendirilemeyeceğini ve pay ile paydaş sayısının artırılamayacağını söyler. Kanunun koyduğu taban; mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımda 0,3 hektardır (Bakanlık bu değerleri artırabilir). Bu yüzden küçük bir tarla hissesi almak istediğinde işlemin tapuda yapılıp yapılamayacağını baştan öğrenmen gerekir.

Bir uyarı daha: Aynı kanun, tarım arazisini tescili mümkün olmayan fiili hisselere bölüp bir şirket ya da kooperatif üyeliği üzerinden "hissene düşen yer" diye devretmeyi ve buna aracılık etmeyi suç olarak düzenler. "Tapusu sonra çıkar, sen yerini şimdi seç" türü tekliflerden uzak dur.

Durum 3: Elindeki hisseyi satmak istiyorsun

Paylı mülkiyetteysen kendi payını satabilirsin, ama alıcının yanında ortakların önalım hakkı vardır. Bu yüzden işe çoğu zaman ortaklardan başlamak mantıklıdır: Payını önce onlara teklif et. Dışarıya satacaksan, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin yazılı şekle bağlı olduğunu bil (TMK 733); ortakların yazılı vazgeçme beyanı alıcının gözünde ciddi bir güvence olur.

Ortaklar anlaşamıyorsa paylaşma istemek de bir yoldur. TMK 698'e göre her paydaş, paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir; uygun olmayan zamanda bu istemde bulunulamaz. Paylaşma ya aynen bölme ya da satış yoluyla olur. Bölme uygun görülmezse ve mal ciddi değer kaybetmeden bölünemiyorsa hâkim açık artırmayla satışa karar verir; satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK 699). Halk arasında "izale-i şuyu" denen yol budur ve çoğu zaman en pahalı çıkıştır.

İlana neler yazmalı? Toplam yüzölçümü, satılan payın oranı, ortak sayısı, mülkiyet türü (paylı mı elbirliği mi) ve varsa kullanım anlaşması. Alıcı bunları ilk telefonda sormak yerine ilanda okursa görüşme daha kısa sürer.

Hisseli parseli ilanda nasıl göstermeli?

Hisseli bir parselin en büyük dezavantajı belirsizliktir. Konumu ve dış sınırı netleştirmek bu belirsizliğin en azından bir kısmını giderir. Sanal Arazi ile hazırlanan sanal drone videosu, tapudaki parselin tamamını kadastro sınırıyla gösterir. Hisseli tapuda payın parsel içindeki yeri kayıtta belli olmadığı için videoda ayrıca işaretlenmez; bu doğru bir davranıştır, çünkü işaretlenmiş bir köşe alıcıya olmayan bir hakkı vaat eder. Payın oranını ve mülkiyet türünü açıklamaya yaz, parselin kendisini görüntüyle göster. Ada ve parsel numarasından sanal drone ile videonun nasıl hazırlandığını arsa tanıtım videosu sayfasında görebilirsin.

Hisse almadan ya da satmadan önce kontrol listesi

• Malik listesi ve oranlar: Güncel tapu kaydında kaç malik var, oranlar toplamı bire ulaşıyor mu?
• Mülkiyet türü: Kayıt paylı mı, elbirliği mi? Mirasçılık belgesiyle intikal tamamlanmış mı?
• Şerh, beyan ve rehinler: Paylardan birinde haciz, ipotek ya da dava şerhi var mı?
• Arazinin niteliği: Tarım arazisiyse yapılacak işlem için Bakanlık izni gerekiyor mu? Tarım müdürlüğüne sor.
• Önalım: Ortaklar satıştan haberdar mı, yazılı vazgeçme alınabilir mi, noter bildirimi kimde?
• Kullanım düzeni: Paydaşlar arasında yazılı bir kullanım anlaşması var mı?
• Parselin yeri ve sınırı: Ada ve parseli TKGM Parsel Sorgu ile haritada aç.
• İmar: Arsaysa imar durumu belgesini belediyeden al.
• Masraflar: Harç ve diğer giderleri arsa satış masrafları yazısından hesapla.

Sık Sorulan Sorular

Hisseli tapulu arsaya tek başıma ev yapabilir miyim?

Olağan kullanımı aşan yapı işleri, aksi oybirliğiyle kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK 692). Ortakların onayı olmadan yapılan bir yapı hem ortaklarla hem imar mevzuatıyla sorun çıkarır.

Önalım hakkı ne kadar süre kullanılabilir?

Satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl. Bir yıllık üst süre Aralık 2025'teki değişiklikle geldi.

Mirasla kalan tarlayı kardeşler arasında parçalara ayırabilir miyiz?

Tarım arazisinde ifraz ve hisselendirme Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında yapılamaz ve bu işlemler Bakanlık iznine bağlıdır. Önce arazinin sınıfını ve geçerli asgari büyüklüğü tarım müdürlüğünden öğren.

Ortağım hissesini bana sormadan sattı, ne yapabilirim?

Paylı mülkiyetteysen önalım hakkın vardır ve alıcıya karşı dava açarak kullanılır. Süreler hak düşürücü olduğu için bildirimi aldığın gün bir avukata danış.