Arsa alırken yapılan hataların çoğu bilgisizlikten değil, sıralamadan kaynaklanır. İnsanlar önce yeri beğenir, sonra kapora verir, belgelere en son bakar. Oysa doğru sıra tam tersidir: Kâğıt üzerinde elenmeyen parsel sahaya, sahada elenmeyen parsel masaya gelmelidir.
Bu yazıda alım sürecini dört evreye ayırdık. Her evrenin sonunda kendine tek bir soru sor: "Bir sonraki adıma geçmek için yeterince şey biliyor muyum?" Cevap hayırsa durmak, her zaman acele etmekten ucuzdur.
Evre 1: İlanı ekranda incelerken
Bu aşamada henüz kimseyle buluşmadın; elinde yalnız ilan ve satıcıyla yapılan bir telefon görüşmesi var. Yapacağın işler şunlar:
- Ada ve parsel numarasını iste. Numarayı vermekten kaçınan satıcı ya da aracı, ilk uyarı işaretidir. Numarayı aldığında parseli TKGM Parsel Sorgu ile haritada aç ve ilandaki konumla karşılaştır.
- Metrekareyi kayıtla eşleştir. İlanda 1.200 m² yazıyor, kayıtta 940 m² çıkıyorsa, aradaki fark ya hisseden ya yoldan ayrılan kısımdan ya da yanlış parselden kaynaklanır. Hangisi olduğunu öğrenmeden ilerleme.
- Niteliğe bak. Kayıtta "arsa", "tarla", "bağ" ya da "zeytinlik" yazması, üzerinde ne yapabileceğini doğrudan etkiler. "İmara açılacak" sözü bir nitelik değildir.
- Fiyatı kabaca sına. Aynı bölgedeki, benzer nitelik ve büyüklükteki üç dört ilanın metrekare fiyatını yan yana koy. Bu aşamada amaç kesin değer bulmak değil, açıkça uçuk ya da şüphe uyandıracak kadar düşük bir fiyatı erkenden görmek.
İlanda parselin sınırını havadan gösteren bir sanal drone videosu varsa, kadastro sınırını haritadaki sorgu sonucuyla karşılaştırmak işini kolaylaştırır. Yoksa satıcıdan parselin haritadaki ekran görüntüsünü istemek de iş görür.
Evre 2: Sahaya gittiğinde
Harita sana parselin kâğıttaki hâlini gösterir; saha ise üzerinde gerçekte ne olduğunu. İkisi her zaman örtüşmez.
- Sınırı yerinde bul. Köşe taşları duruyor mu, komşu çit ya da duvar parselin içine taşmış mı? Sınır şüpheliyse bir lisanslı harita ve kadastro bürosundan aplikasyon (sınır gösterimi) hizmeti alabilirsin.
- Yolu yürü. Haritada parsele değen yolun sahada gerçekten var olup olmadığına bak. Bazen kadastroda görünen yol fiilen başkasının tarlasının içinden geçer, bazen de herkesin kullandığı patika kayıtta hiç yoktur.
- Altyapının yerini gör. En yakın elektrik direği, su hattı ya da kuyu nerede? "Elektrik yakında" ifadesini metre olarak öğren.
- Zemine ve eğime bak. Dere yatağına yakınlık, kaya, dolgu toprağı ya da sert eğim hem yapı maliyetini hem kullanımı değiştirir.
- Komşularla konuş. Parseli kimin ektiğini, sınır kavgası olup olmadığını ve kışın yolun geçit verip vermediğini en iyi onlar bilir.
Mümkünse parseli iki farklı zamanda gör: bir kez kuru havada, bir kez yağmurdan sonra. Su toplayan bir arazinin sorunu ancak o zaman ortaya çıkar.
Sahadan dönerken elinde not olsun: köşe taşlarının, yol bağlantısının ve en yakın elektrik direğinin fotoğrafını çek, telefonunun konum bilgisini açık tut. Birkaç parsel gezdiğin günün akşamında hangisinin hangisi olduğunu karıştırmamanın en kolay yolu budur. Bu notlar, belge evresinde satıcıya soracağın soruların da listesini çıkarır.
Evre 3: Belgeleri toplarken
Sahada beğendiğin parsel artık kayıt sınavına giriyor.
- Tapu kaydı: Malik ya da malikler kim, ipotek, haciz, şerh ya da beyan var mı? Kayıt satıcının sözlü anlattığıyla birebir uyuşmalı.
- Mülkiyet türü: Parsel tek malikli mi, hisseli mi? Hisseliyse önalım ve ortak onayı gibi konular devreye girer; ayrıntıları hisseli tapu yazısında bulabilirsin.
- İmar durumu: Arsa niteliğindeki parseller için belediyeden imar durumu belgesi al. Başvurunun nasıl yapıldığını imar durumu belgesi yazısında anlattık.
- Tarım arazisi ise: Parselin sınıfı, asgari büyüklük ve olası kısıtlar için il ya da ilçe tarım müdürlüğüne danış.
- Vergi borcu: Arsanın birikmiş emlak vergisi borcu olup olmadığını satıcıdan belediye yazısıyla iste.
Bu belgelerden biri "sonra hallederiz" diye ertelenirse, kapora aşamasına geçme.
Evre 4: Kapora ve sözleşme
Kapora, alım sürecinde en çok paranın en az güvenceyle el değiştirdiği andır. Burada üç şeyi bilmek yeterli.
Satış ancak tapuda tamamlanır. Medeni Kanun'un 706. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ancak resmî şekilde düzenlendiğinde geçerlidir. Elle yazılmış bir "satış senedi" mülkiyeti sana geçirmez. Tapu günü uzayacaksa noterde düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesi çok daha güçlü bir güvencedir.
Kaporayı kime verdiğine dikkat et. Ödemeyi tapudaki malikin adına açılmış bir hesaba, açıklamasında ada ve parselin yazdığı bir havaleyle yap. Vekil aracılığıyla satış yapılıyorsa vekaletnamenin satış yetkisi içerdiğini ve hâlâ geçerli olduğunu düzenleyen noterden teyit et.
Kâğıda şunları yaz: Ada, parsel, yüzölçümü, toplam bedel, kapora tutarı, tapu devri için son tarih, taraflardan biri vazgeçerse kaporanın ne olacağı ve satıcının parseli başkasına satmayacağına dair taahhüt. Bu maddelerden biri eksikse, kapora bir güvence değil bir umut olur.
Alım satım sırasında ödenecek harç ve diğer giderleri bu yazıda ele almadık; onları arsa satış masrafları yazısında hesaplayabilirsin.
Bunu görürsen dur: uyarı işaretleri tablosu
| İşaret | Ne anlama gelebilir? | Ne yapmalı? |
|---|---|---|
| Satıcı ada ve parsel vermiyor | Parsel ilandaki yer olmayabilir | Numara gelmeden görüşmeyi ilerletme |
| İlandaki m² kayıttan çok farklı | Hisse, yola terk ya da yanlış parsel | Farkın sebebini yazılı öğren |
| "Tapu sonra çıkacak, yerini şimdi seç" | Tescili mümkün olmayan fiili hisse | Teklifi reddet |
| Kapora acele isteniyor, "başka alıcı var" deniyor | Baskıyla belge kontrolünü atlatma | Belgeler tamamlanmadan ödeme yapma |
| Vekil satıyor, malik hiç görünmüyor | Vekaletin kapsamı ya da geçerliliği belirsiz | Noterden teyit et, malikle görüş |
| Haritada yol var, sahada yok | Kadastro yolu fiilen kapanmış olabilir | Belediyeye ve komşulara sor |
| Satıcı imar belgesi yerine "duyum" anlatıyor | İmar bilgisi doğrulanmamış | Belgeyi belediyeden kendin al |
Satıcı ya da emlakçıysan bu liste senin için de işe yarar
Alıcının soracağı soruları bilmek, satışı hızlandırmanın en kısa yoludur. Ada ve parseli ilanda paylaşmak, belgeleri hazır tutmak ve sınırı görünür kılmak, alıcının birinci evrede eleme sebebini ortadan kaldırır. Sanal drone ile hazırlanan bir arsa tanıtım videosu da parselin yerini ve kadastro sınırını alıcı sahaya gelmeden gösterir; uydu görüntüsünün güncel olmayabileceğini ve sahadaki son değişikliklerin videoda görünmeyebileceğini açıklamaya not düşmek yeterlidir.
Sık Sorulan Sorular
Arsa alırken ilk olarak hangi belgeye bakmalıyım?
Tapu kaydına. Malik, yüzölçümü, nitelik ve kayıttaki şerhler, ilerideki bütün adımların dayanağıdır. İmar durumu ikinci sırada gelir.
Kapora vermek zorunlu mu?
Hayır, kanuni bir zorunluluk değildir; taraflar arasında güven oluşturmak ve satıcının parseli başkasına satmasını caydırmak için kullanılır. Vereceksen tutarı, iade koşullarını ve tapu tarihini mutlaka yazılı hâle getir.
Sahada gördüğüm alan tapudaki yüzölçümünden küçük görünüyorsa ne yapmalıyım?
Göz kararı ölçüm yanıltıcıdır. Lisanslı bir harita bürosundan aplikasyon yaptırırsan sınır taşları kayda göre yerine konur ve farkın gerçek olup olmadığı anlaşılır.
Arsayı görmeden satın almak mantıklı mı?
Belge kontrolünü uzaktan yapabilirsin ama saha evresini atlamak risklidir. Gidemiyorsan güvendiğin birini göndermeden ya da aplikasyon yaptırmadan alım yapma.